首先，要迅速梳理内务府名下的田产、商铺、当铺等，向民国政府申报为‘私产’，争取法律认可。

这是第一步，也是至关重要的一步。只有将这些产业的法律地位明确下来，才能谈得上后续的保护与发展。

对于那些争议资产（如官产与私产模糊的矿山、皇室成员参股的企业。），载沣意识到，可以通过谈判部分让步，换取民国政府对核心资产的保护。不能一味强硬，必要时须懂得妥协，以退为进。

接下来，便是对这些产业进行逐级分类，去芜存菁。

房产上，皇室不宜留存过多。

那些经营不善的田庄、旧式作坊，当果断抛售。它们不仅不能为皇室带来收益，反而需要持续投入资金维持。

远离繁华地段的商铺房产，通通变卖，换成现货黄金存于外国银行。黄金是硬通货，外国银行相对安全，这是皇室未来万一陷入困境时的最后保障。

而只保留能够稳定收取租金盈利的商铺房产，在精不在多，以备皇室自用。这些精选的优质资产，才是皇室未来稳定的收入来源之一。

至于商业经营，内务府绝不能再直接参与。

载沣心中已有了明确的思路：从前通过皇商进行采购和贸易经营，听从皇帝建议要将皇商体系改为西方股份制公司，切断‘皇商’名义，避免成为政治靶子。

皇室与皇商共同磋商改组经营结构。

比如，从前代理盐业专营权可转为民营盐业公司，皇室作为股东，享受分红即可，不再直接操弄。

当铺、银号则改组为商业银行。

若皇商们不愿意改组，借助民国政府协商，那么皇室与皇商权责银两归属划分清楚，双方两清，不再纠缠。

而对于内务府直接经营的商号，则聘请职业经理人经营，淡化皇室背景。让专业的商人，用熟练稳重的管理方式去经营，才能真正产生效益。

皇庄土地资产的处置，更是重中之重。

那些依附于皇室管理的佃户壮丁，虽然法律上已是自由身，却依旧忍受着残酷的剥削，约束在庄头的管束之下。

载沣想起当日皇帝与他商议的结果，对于这些土地，必须依据实际情况，分而治之。

远离京畿之地的皇庄土地、林场、牧场，在清丈结束之后，出于对皇室政治声望以及实际利益上的综合考量，进行利益最大化处置。

那些远在东北、口外的皇庄、林场、牧场，基本上就已经脱离皇室的实际控制，只不过名义上还归属皇室所有。

而直隶、热河的皇庄、林场、牧场本就因此次内务府改革，将管理这些资产的上驷院和丰庆司进行裁撤合并，现在根本就无暇顾及。

"况且就在京城近处的天津，都搞出这么多的事儿欺瞒皇室，那更遥远的地界不知道又有多少腌臜事。"

"是啊，皇帝说的好，既然掌控不住，能变卖则变卖。"

若不能大量变卖，则可采用赎买制度，优先让这些土地上的佃户壮丁进行赎买。这样既减轻了皇室的管理负担，也能赢得民心。

若实在无法管理与买卖，则可以与民国政府合作，实行国家赎买，亦或者可以同北洋诸多将领进行利益置换，让皇室在名分上占领大义，用不着等着他们主动侵占。

最不济，也可以用大义将这些土地林场牧场直接向流民开放，与民国政府合作对东北部分地区进行开发，用以彰显我大清皇室的仁德美名。

凌霄为什么会提出如此想法？

凌霄乃是考虑到清皇室此时已退位，无实际治权；东北受日俄渗透、地方势力（如奉系前身）盘踞；民国政府对北方的管控尚不稳定。

而北方各地因各类天灾产生的流民数量高达数十万之多，又有流民闯关东的先例。

凌霄期望能够通过这一步看似无所轻重的提议或举措，能够进一步对那数十万的流民有所帮助。

若真的成功推行，面对东北日俄的渗透，也能够起到一点抵抗作用。

凌霄心中很清楚1912年的东北皇庄，名义上属清皇室，实则已脱离其控制。

东北因“闯关东”流民涌入、日俄势力渗透（1904年日俄战争后，日本控南满、俄国控北满），加上地方武装（如张作霖等奉系前身）崛起，皇室对东北皇庄的“所有权”已沦为空壳，既无军队护庄，也无官吏管理，根本无力“无偿开放”；

而民国政府虽名义上接管全国，袁世凯的中央政府在形式上对东北地区拥有主权，并在一定程度上实施了行政管理。

然而，由于当时中国正处于政局动荡、军阀割据的初期阶段，加上东北地区地理位置特殊且有外国势力（如日本和俄国）的存在和影响，袁世凯政府对东北的实际控制力受到了一定限制。

尽管如此，通过任命亲信和军事力量的存在，袁世凯的中央政府还是在一定程度上维持了对东北地区的控制。虽然依赖地方势力（如赵尔巽等清末旧官僚统治）。

此时张作霖只是任陆军第27师师长，驻扎奉天省城。

凌霄希望皇室通过与民国政府协商，协同地方势力加大对东北地区的开发。

——而地方势力更倾向于将皇庄据为己有（作为军饷或地盘资本），不会轻易让渡给流民。

这在凌霄看来，在名分大义上，皇室主动寻求民国政府对东北地区进行开发，而此时东北三省各省主政最高官员还是清末旧臣，这已经是将饭喂在了嘴边，就看到时候袁世凯如何对东北进行掌控，同这些地方势力进行篝和进行利益分配。

如果袁世凯的中央政府和东北三省地方势力能够进行合作，开发东北能够有效的提高赋税收入和抵抗日俄的渗透，加强对东北三省的掌控。

无偿土地能吸引部分北方流民（如山东、直隶灾民）前往东北开垦，解决燃眉之急，减少因饥饿引发的民变（如1912年北方部分地区因灾荒已出现小规模流民骚乱）。

由中央政府和地方政府共同配合，组织流民有组织，有秩序的开垦土地，修建基础设施（灌溉、交通）。

保障流民开垦资源（农具、种子、过冬物资），调解开垦会引发土地纠纷（流民间、流民与当地原住民间）。

所开垦缴纳的赋税皆归其中央政府和地方政府将领所有。

总之，不能让这些资产成为皇室的负担和隐患。

但京畿、热河、直隶等地的优质皇庄，则必须牢牢掌控在皇室手中！这些是皇室的根基所在。

在土地清丈确认产权的同时，要借助民国政府的权力，对各个皇庄的庄头佃户进行梳理。

效仿西方国家，设立现代化的“皇室地产管理公司”，聘请职业经理人（甚至可以考虑转托洋人经营），取代腐败低效的内务府。这样既能提高管理效率，又能防止民国政府官僚的觊觎。

可以推行“永佃制”改革（或类似方案），承认长期佃户的永久耕种权，并向他们收取一笔‘确权费’（买断未来的租金）。

这样，土地所有权仍归皇室，但相当于一次性收回了未来几十年的租金现值，皇室可以获得一大笔资金用于其他投资。

或者更进一步，转向西方农场模式，赎回佃户的土地使用权，整合土地，引入农业技术，开办机械化农场、奶牛场、果园等，直接面向市场经营。

这样做的利润远高于单纯收取地租，是皇室产业现代化经营的必由之路。

载沣看着在宣纸上对皇室各类产业逐渐梳理清楚的思路。

载沣的眼中渐渐燃起了一丝希望的光芒。他意识到，皇室的存续，不在于守着多少祖宗留下的产业，而在于能否审时度势，进行有效的改革与管理，让这些产业真正为皇室的长远利益服务。

“保全皇室能够世代留存于世……”他再次默念着皇帝的话语，心中那份最初的私念，已渐渐化作了沉甸甸的责任与更为深谋远虑的筹谋。

天津，或许就是皇室产业改革与重生的起点。